潘敏

FM · Maintenance Supervisor

当前薪资： 21000 元 × 14 薪

汇报对象 : Facility Director

下属： 13 外包人员

负责区域 : 上海，北京，广州的办公室、实验室和工厂，面积约5万平方。

负责设备：舒适性空调、实验室通风系统、精密空调、压缩空气系统、液氮系统

• 管理 13 人的外包团队，每年制定工作目标、每月绩效评分，每年 4 次组织员工培训，培训内容包含设备操作、工单流程。

• 负责暖通、通风、精密空调、压缩空气、液氮等关键设施系统的日常运行指标的检查。根据日常运行数据调整预防性维护计划。并确保预防性维护完成率超过 99% ，降低非计划停机时间。

• 负责新实验室和车间在公用设备方面的进场、调试验收，配合项目经理保障整体投产节点按时落地。

• 负责组织临时故障排除小组，现场处置漏水等紧急事故，复盘整个处置流程，根据需要修改 SOP 或 PPM 计划；调查 root cause ，确认后续整改工作。

• 配合新实验室的建设工作。提供暖通等方面的技术意见，参与项目验收，确保温湿度、通风量、压差等技术指标满足需求。 参与过生物二级实验室建设，电池恒温恒湿间建设等项目。

• 负责设施机械系统运行数据的分析、设备标准工况分析和参数设定指导、节能优化提高设备的综合效能、采取有效措施提升设备保障能力。

• 负责设施机械专业培训课件编写，组织培训和案例分析会议，提升运维技术保障能力。

• 负责制定机械系统及设备、工具的技术规格书。

• 参与部门年度预算编制、费用跟踪与运营成本控制；检查供应商报价、确认设备选型、数量具备合理性。

• 梳理并优化设施运维标准流程，编制暖通、强电、自控系统及报修工单相关 SOP ，规范设备巡检、故障响应、工单关闭、问题升级和记录归档流程。

• 与现场 ESH 团队保持密切协作，参与制定施工单签署流程。

暖通主管

汇报对象 : 物业工程经理

下属人数 : 36 人

负责区域 : 上海中心大商场、办公和宴会厅，约 50 万方

负责设备：冷冻机、冷却塔、锅炉、蒸汽管道及安全阀等附件、新排风机

• 管理外包物业公司的 36 人维修团队，制定年度工作目标、每月给公司绩效考核。

• 制定设备开关的运行时间表、预防性维护项目和频率。

• 组织空调设施突发故障抢修，协调工程、客服、安保、保洁、供应商及业主方资源，曾协助其他专业处理过影响了 50 层楼的大量漏水。

• 跟进建设工程遗留问题整改，重点处理酒店配套设备、公共区域设施、机电系统接口、排水、空调末端及施工缺陷问题，建立问题清单并推动施工单位、供应商和业主方完成闭环整改。

• 对接政府及外部监管检查，配合环保、消防、安全等检查资料准备、现场陪同和整改跟踪，确保项目设施运行及现场管理符合监管要求。

• 配合租户入驻、退租及二次装修的工程管理工作，审核装修图纸中的空调和消防排烟的技术要求，并参加隐蔽工程检查和竣工验收。

Facility engineer

汇报对象 :Facility manager 和业主方代表

下属人数 : 自有维修技术员 10 人

负责区域 : 博通公司在上海，北京办公室和实验室，面积约 5000 平方。

负责设备：冷冻机、发电机、 UPS 、精密空调、监控系统、门禁系统

• 领导 2 人的维修团队进行维修保养工作，考核员工 KPI ，为员工提供培训课程

• 制定年度维护计划和PPM计划，覆盖空调通风、给排水、电气、弱电、门禁、会议室设备及实验室相关设施，确保设备维护按计划执行并形成完整记录。

• 主导应急事故处置。在监控系统主机故障期间，利用备用办公电脑临时搭建监控客户端和录像查看环境，半天内恢复核心监控画面查看功能，为后续供应商维修争取时间并降低安防盲区风险。

• 编制和优化 SOP ，除了包含冷冻机、发电机、 UPS 、精密空调等专业设备，也配合 manager 制作保洁、保安、绿植的 SOP 。

• 配合业主租赁办公室工作，比如考查新楼盘时检查大楼是否满足客户的技术要求。

• 跟踪 OPEX 和 CAPEX 使用情况，分类整理每一笔支出。为年度预算申报、控制提供数据支持。

• EHS 安全管理，组织危险源识别，定期开展安全检查； PTW 和 JSA 审批

设备工程师

汇报对象 : 工程经理

下属人数 : 外包维修技术员加值班人员 20 人

负责区域 : 上海环球金融中心商场、办公和观光厅，约 40 万方

负责设备：暖通系统、给排水系统、消防排烟系统、消防水系统、自控系统

• 参与设备日常巡检、运行监控、故障排查和紧急抢修，重点跟进空调温度异常、漏水、排水不畅等高频问题，有直接面对租户报修、投诉的经验。

• 年度与长期维护保养计划制定与实施，覆盖设备全生命周期，从每月计划到 20 年设备设计寿命到期。比如曾按 20 年报废计划更换电动消防排烟阀门的控制器；也曾了解政府的补贴政策，制作方案，提前向公司申请更换锅炉。

• 应急事故处置，曾主导调查租户桌面异常碎屑，发现是风管内壁消音棉，安排维修。

• 参与能源监控管理工作，跟踪空调、照明及公共设备运行数据，协助分析异常能耗原因，并根据季节、客流和办公使用情况优化设备运行策略。

• 按工程竣工移交标准检查租户入住和退租时的装修，参与竣工资料审核、现场设备核查、遗留问题清单整理和整改跟踪。

• 跟踪 Opex 和 Capex 预算管理，制定次年预算申报资料

• 负责对应专业供应商日常管理，现场服务质量检查、每月 KPI 考核、报价技术内容进行审核。。

项目背景

因公司办公资源调整，原完全由公司自有、自用的办公园区拟将部分区域对外出租，以盘活闲置资产、降低园区运营成本。本人配合总监推进园区对外租赁相关工作，重点参与租赁前期经济性测算、公用工程设施条件评估、设施隐患排查及整改方案制定，为园区由 “ 单一自用 ” 向 “ 自用 + 外部租赁 ” 模式转变提供设施及运营层面的专业支持。

项目职责

作为项目主要参与人员，从园区设施运营及成本管理角度配合总监推进租赁方案落地，重点关注出租后成本变化、公用工程保障能力以及双方设施管理边界，具体如下：

1、配合开展园区对外出租的费用节约及经济性测算，结合原有园区运营成本、出租面积及相关费用分摊方式，对出租前后的成本变化进行分析，为租赁方案评估提供数据支持

2、负责梳理园区现有公用工程及配套设施条件，包括供配电、给排水、暖通空调、消防及其他共用设施，评估现有系统是否能够满足外部租户入驻后的使用需求

3、结合园区由完全自用转为对外租赁的变化，对公用设施共用、能源计量、设备使用及后续运维管理中可能存在的边界问题进行识别，并提出相应优化建议

4、参与租赁区域及相关公用设施的管理责任边界制定，从设施安全、运行可靠性及后续责任划分等角度提出风险

项目难点

本项目的核心难点在于，园区原设计及长期运营逻辑均基于 “ 完全自有、自用 ” ，在引入外部租户后，原本内部可以统一协调解决的问题，会转变为涉及双方成本承担、设施使用及管理责任的问题。因此管理责任边界和区域进出管理成为重点，以免未来形成双方争议。

项目背景

因原驻场 IFM 管理团队服务合同到期，为保障驻场 IFM 运维服务的连续性、专业性与高效性，经内部综合评估后，由本人牵头启动本次驻场 IFM 管理供应商招标全流程工作。

项目职责

作为项目牵头人，全程统筹并主导招标全流程推进，牵头落实各项核心工作，保障招标工作规范、高效落地，具体如下：

1、牵头组织原驻场团队服务评估工作，协调相采购及其他运维人员组建评估小组

2、负责起草新驻场 IFM 供应商技术标文件，结合驻场 IFM 运维实际需求，明确技术服务标准、服务范围、能力要求及考核细则， 确保技术标条款科学合理、贴合业务

3、评估供应商资质

项目难点

本次招标核心难点在于，驻场 IFM 管理工作要求供应商拥有综合服务能力，且必须有相应施工资质。市场上常规物业管理服务商普遍存在专业能力不均衡、专项服务有短板等问题，难以全面匹配驻场 IFM 运维的全场景需求。

针对该难点，本人依据技术文件中列出的施工资质，要求采购部门联系施工承包单位，邀请这类资质齐全的单位参与投标。并在评标阶段评估投标公司相似项目经验。

项目背景

该办公楼始建时按实验室标准设计建造，配套安装全新风系统；经过 10 年持续使用及设备迭代更新，实际已长期作为办公楼运营。结合公司业务发展规划，该楼宇未来将不再用作实验室用途，为适配办公楼常态化使用需求、优化能源利用效率、降低运营成本，启动本次全新风系统改造项目，本人全程主导核心技术与项目协同工作。

项目职责

作为项目核心负责人，全程统筹推进全新风系统改造全流程工作，聚焦现场勘查、方案输出、招标配合、施工管控及效果跟进， 确保项目合规、高效落地，具体如下：

1、从实际用电数据出发，结合楼宇 10 年设备运行现状，发现节能空间

2、协调相关人员了解这幢楼的当前使用需求及未来规划，制定初步改造方案；同步结合改造成本预算、改造后能源节省预期，精准测算项目投资回收期，为项目决策提供数据支撑

3、配合项目邀请招投标全流程推进，负责技术层面核心工作，包括起草、完善技术标评分标准，参与技术标评审打分

4、协调供应商进场施工，落实现场安全管理、环境管控相关要求，全程跟进施工环节合规性与规范性，及时协调解决施工过程中出现的技术、安全及现场衔接问题，保障施工工作有序推进

4、负责改造前后楼宇能源使用数据的全面统计、整理与分析，全程跟进改造效果，实时跟踪能源消耗变化情况，记录成本回收期

项目成果

预计2年内回收成本，已达成

项目背景

参与约 100 ㎡二级生物实验室建设项目。作为项目核心暖通工程师，全程参与实验室暖通系统从方案设计、设备选型与安装、系统调试到后期运维规划的全生命周期管理，重点保障实验环境温湿度、空气质量及系统运行稳定性满足实验需求。

项目职责

1、暖通方案设计与技术把关深入梳理实验室功能需求及相关技术规范，结合场地条件和实验环境控制要求，与设计单位共同完成暖通系统方案设计及优化；提供基地既有恒温恒湿区域实际运行数据作为设计参考，推动设计方案由理论参数向实际运行需求落地，提升系统方案的适配性与可实施性。

2、供应商及施工全过程管理统筹暖通设备及施工相关供应商，推进设备进场、安装及现场实施；协调设计、施工及使用需求之间的接口问题，对施工质量、项目进度、成本及技术符合性进行全过程管控，推动暖通系统按项目节点落地。

3、系统调试与性能验证牵头暖通系统安装完成后的调试工作，根据实验室温度、湿度、空气质量等关键环境控制指标制定调试方案，组织设备单机调试及系统联调，针对运行过程中出现的参数偏差和系统匹配问题进行分析、优化，保障暖通系统稳定运行并满足实验环境要求。

4、运维体系规划与项目闭环结合系统运行特点及实验室长期使用需求，参与制定暖通设备后期维护、巡检及异常处理思路，完成建设阶段与后期运维工作的衔接，降低系统长期运行风险。

项目难点

二级生物实验室对温度、湿度、空气质量及系统稳定性要求较高，同时受约 100 ㎡场地空间、实验功能布局及安全规范等多重条件约束。

针对上述问题，主动与实验室人员讨论各实验区域实际使用需求；调研基地既有恒温恒湿区域的实际运行数据，将历史运行数据作为参考提供给设计公司；联合设计单位对暖通方案进行多轮技术优化，从环境参数控制、系统稳定性、现场适配性及后期运维等维度综合评估设计方案方案。

本科 · 热能与动力工程